Cuál elegir?
Si el saldo y la cuota de su crédito hipotecario aumentan cada vez que recibe el extracto, el préstamo que adquirió para comprar su inmueble se encuentra indexado a la UVR (Unidad de Valor Real).
La UVR es una unidad que se ajusta todos los meses de acuerdo a los datos de inflación.
Contenido:
Qué es la UVR
Cuando es bueno tomar un crédito con tasa variable (UVR).
Cuando es preferible tomar un crédito en tasa fija.
Qué es la UVR
Según el Banco de la República, la institución encargada de supervisar la UVR (Unidad de Valor Real), esta unidad representa el poder de compra de la moneda (en este caso, el peso colombiano COP), basándose en las fluctuaciones del Índice de Precios al Consumidor (IPC). De acuerdo con el Banco de la República, entidad que se encarga de certificar la UVR, (Unidad de Valor real), esta “es una unidad de cuenta que refleja el poder adquisitivo de la moneda (En este caso, el peso colombiano COP), con base en la variación del índice de precios al consumidor IPC” .
Imagina que el IPC es como un termómetro que mide qué tan rápido están subiendo los precios de las cosas que compramos a diario (la canasta básica).
Cuando el IPC sube, significa que hay inflación, o sea, que las cosas están más caras.
Ahora, la UVR es una unidad de medida que se usa mucho en los créditos de vivienda en Colombia. Su valor cambia todos los días, ¡y adivina qué! Se mueve al ritmo del IPC. Si el IPC sube, la UVR también sube.
¿Cómo funciona en la práctica?
Supongamos que pides un préstamo de 100 millones de pesos el 1 de enero de 2022. Ese día, 1 UVR vale $288.6656. Entonces, tu deuda en UVR sería:
100.000.000 pesos / $ 288.6656 por UVR = 346.421,60 UVR
Un año después, el 1 de enero de 2023, no has pagado nada del préstamo. ¡Pero sorpresa! La UVR ahora vale $324.4736. Sigues debiendo las mismas 346.421,60 UVR, pero en pesos, tu deuda ahora es:
346.421,60 UVR x $324.4736 por UVR = $ 112.404.663 pesos
¡Tu deuda aumentó en 12 millones de pesos, aunque no hayas pagado nada! Esto se debe a la inflación. La UVR se ajustó para que el banco no pierda poder adquisitivo con tu deuda.
El Indice de precios al consumidor, más conocido como IPC, se ajusta todos los meses de acuerdo al aumento de precio en los productos de la canasta básica.
¿Para qué sirve la UVR?
La UVR le sirve a las entidades financieras, especialmente bancos, para mantener actualizado el valor de sus créditos con la inflación, tanto el saldo, como la cuota, en otras palabras, le está pasando el riesgo inflacionario a sus clientes, por esta razón, tanto las cuotas iniciales, como las tasas de negociación, son inferiores comparados con los que se ofrecen en los créditos de tasa fija.
A largo plazo, la conveniencia de una u otra propuesta dependerá de la inflación.
Hagamos un ejercicio para observar cómo funciona:
Tomemos un crédito hipotecario por valor de $100.000.000 COP (Pesos colombianos)
Vamos a estudiar varios escenarios, en los que la variable a cambiar será la inflación y el plazo del crédito.
Recordemos que independientemente de si el crédito está en pesos o en UVR, el valor desembolsado y entregado al vendedor, serán esos mismos $ 100.000.000. Pero en el caso suyo, como deudor, se los van a convertir en UVR, que será la referencia para liquidar el crédito. Para saber el valor en UVR, nos vamos a la tabla que nos aporta el Banco de la República:
Valor desembolsado en pesos: $100.000.000
Valor UVR a 1 de enero de 2022: $288.6656
Valor desembolsado en UVR: $100.000.000 / $288.6656 = 346.421 UVR
Crédito con Plazo: 120 meses (10 años)
Tasa Fija EA en pesos: 9% EA
Tasa Variable EA UVR: UVR+6%
Fecha inicial del crédito: 1 de enero de 2022.
Escenario 1:
Inflación anual promedio: 2%
Cuota Inicial Crédito Tasa variable: $ 1.110.205
Cuota Final Tasa variable: $ 1.353.525
Cuotas Tasa Fija: $ 1.266.757 durante todo el crédito
Valor pagado final (Capital más intereses):
En el crédito Tasa Fija: $ 152.010.928
En el crédito Tasa Variable (UVR): $ 142.894.098
Escenario 2:
Inflación anual promedio: 4%
Cuota Inicial Tasa variable: $ 1.110.205
Cuota Final Tasa variable: $ 1.649.631
Cuota Tasa Fija: $ 1.266.757 durante todo el crédito
Valor pagado final (Capital más intereses):
En el crédito Tasa Fija: $ 152.010.928
En el crédito Tasa Variable: $ 159.014.398
Escenario 3:
Inflación anual promedio: 6%
Cuota Inicial Tasa variable: $ 1.110.205
Cuota Final tasa variable: $ 2.009.854
Cuota Tasa Fija: $ 1.266.757
Valor pagado final (Capital + Intereses):
En el crédito Tasa Fija: $ 152.010.928
En el crédito Tasa Variable: $ 177.465.436
Ahora hagamos el mismo ejercicio, con las mismas condiciones pero para un crédito a 20 años:
Plazo: 240 meses (20 años)
Escenario 1:
Inflación anual promedio: 2%
Cuota Inicial Tasa variable: $ 716.431
Cuota Final tasa variable: $ 1.066.655
Cuota Tasa Fija: $ 899.725
Valor pagado final (Capital más intereses):
Para el Crédito Tasa Fija: $ 215.934.229,
Para el Crédito Tasa Variable: $ 208.328.711
Escenario 2:
Inflación anual promedio: 4%
Cuota Inicial Tasa variable: $ 716.431
Cuota Final tasa variable: $ 1.587.036
Cuota Tasa Fija: $ 899.725
Valor pagado final (Capital más intereses):
Para el crédito Tasa Fija: $ 215.934.229
Para el crédito Tasa Variable: $ 259.888.648
Escenario 3:
Inflación anual promedio: 6%
Cuota Inicial Tasa variable: $ 716.431
Cuota Final tasa variable: $ 2.359.734
Cuota Tasa Fija: $ 899.725
Valor pagado final:
Para el crédito Tasa Fija: $ 215.934.229
Para el crédito Tasa Variable: $ 328.133.158
Tabla de resumen:
De aquí podemos sacar varias conclusiones:
Para valores de inflación estables, de entre el 2 y el 4%, un crédito de tasa variable no es muy diferente a un crédito de tasa fija, lo importante aquí es analizar si las cuotas finales del préstamo, que son más altas que las iniciales, pueden ser cubiertas por el flujo de caja de aquellos años, al contrario del crédito en tasa fija en el que si podemos pagar la cuota hoy, lo más seguro es que podamos pagarla en el futuro.
Para valores de inflación muy altas, por encima del 4%, nos conviene más un crédito en tasa fija, con esto aseguramos que la cuota mensual se mantiene a través del tiempo, y sobre todo, el valor del saldo de capital va bajando conforme vamos pagando las cuotas.
En el caso de plazos por encima de 10 años, no recomiendo créditos de tasa variable, ya que, en países como Colombia, cuyas condiciones económicas no son tan estables, situaciones inflacionarias podrían golpear muy duro el saldo del capital, así como el valor de las cuotas.
Finalmente, vale la pena aclarar que las condiciones inflacionarias no llegan de la noche a la mañana, es un proceso que requiere tiempo, así que si monitoreamos las condiciones macroeconómicas constantemente, siempre podremos aprovecharnos de eso y buscar la oportunidad de vender el crédito pasando de cuota fija a variable de acuerdo a nuestra conveniencia.
Podemos ver el valor histórico de la UVR aquí:
Cuándo es bueno tomar un crédito con tasa variable (UVR):
Cuando la inflación es baja.
Los créditos de tasa variable se mueven con la inflación, si tenemos un crédito de largo plazo, (A más de 10 años), la proporción de las cuotas iniciales que se van a abonar al capital del crédito es mínima, por lo que el saldo del préstamo, que está indexado a la inflación, aumenta al convertirlo a pesos. Como el saldo está ligado a la cuota, esta también aumentaría, y como los ingresos futuros de cada persona no son predecibles, puede llegar el caso de perder la propiedad.
Cuando el plazo del crédito no pasa de los 10 años.
Tengamos en cuenta que entre más plazo tenga el préstamo, será inferior el valor que abonemos al capital durante los primeros meses, es decir, el saldo del crédito disminuirá muy poco. Entre más tiempo tengamos de plazo, menor será ese valor, por lo que si tenemos el crédito indexado a la inflación, el saldo del crédito aumentará considerablemente.
Por esto, si no puede cubrir la cuota en tasa fija, es mejor no comprometerse a pagar un crédito en tasa variable,
Cuando nuestros ingresos no alcanzan para cubrir la cuota en tasa fija:
Por regla, tanto la tasa como la cuota periódica a pagar en tasa variable empieza siendo menor que la cuota en tasa fija, pero esto es un espejismo, ya que cuando hablamos de tasa variable, el riesgo de la inflación se nos traslada a nosotros, esto quiere decir, que al mediano o largo plazo, la cuota estará llegando a ser la misma de la cuota fija, con la diferencia de que en escenarios de alta inflación como el actual, el cierre de esta brecha se acelera.
Cuando es preferible tomar un crédito en tasa fija:
Cuando se usa el crédito para comprar propiedades de inversión.
Cuando compramos un inmueble para arrendar, esperamos lograr que el valor que necesitamos de nuestro flujo de caja para pagar la cuota sea muy pequeño , como el valor del arriendo aumenta con la inflación, pero la cuota se mantiene fija, el tiempo hará que esos dos valor se igualen, y los ingresos nos permitirán igualar, e incluso superar el valor a pagar del préstamo.
Cuando el plazo del crédito supera los 10 años.
Un crédito que se paga entre 15 y 30 años, recuerde que los primeros meses, la cuota paga principalmente los intereses, y la disminución del capital (Valor adeudado), disminuye de manera muy lenta, por esta razón, en el caso de créditos de renta variable, nos exponemos a que el valor del capital, o saldo real de la deuda, aumente considerablemente en vez de disminuir durante los primeros años de pago.
Cuándo las condiciones de inflación son volátiles.
En condiciones como las actuales, tomar créditos en tasa variable, no nos permite realizar una buena planeación de nuestro flujo de caja, al aumentar tanto la cuota como el saldo de la cuota, genera un problema emocional yfinanciero, ya que cada mes, tenemos menor cantidad de dinero sobrante para cubrir el resto de gastos diferentes al pago de la deuda.
De acuerdo a mis cálculos, el crédito en UVR conviene para créditos que se toman para plazos inferiores a 10 años y en condiciones de inflación inferiores al 3%, en el caso de créditos superiores a esos valores, conviene tomar el crédito en tasa fija, esto aumenta la probabilidad de pagar oportunamente las cuotas y saldar el crédito lo más rápido posible.
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